Gustavo Cerbasi - A bolha que não é bolha

A teoria explica que as bolhas econômicas se formam quando preços sobem muito mais rápido do que a média histórica, acompanhados de um intenso debate sobre as oportunidades e as perdas de quem está por fora. De repente, algum fenômeno econômico causa ruído, a bolha estoura e provoca perdas em pouco tempo.
Nos últimos anos, tivemos no Brasil uma valorização imobiliária bem acima do crescimento do PIB, com incontáveis casos de enriquecimento rápido daqueles que aproveitaram oportunidades. Tão intenso foi o fenômeno que, para muitos, pareceu natural interpretar essa valorização como uma bolha, similar àquela que ocorreu há meia década nos Estados Unidos. Com a bolha, surge o óbvio temor do estouro e das perdas.
Dados recentes mostram um evidente esfriamento dos negócios imobiliários e a queda generalizada nos preços. Será o estouro da bolha? Tenho meus próprios argumentos contra a polêmica interpretação de bolha no mercado imobiliário.
Lembremos que a ideia de bolha apavora investidores, em razão dos potenciais efeitos devastadores do desmoronamento de um mercado supervalorizado. O termo bolha foi adotado para explicar a possibilidade de ruptura abrupta do fenômeno.
No Brasil, a alta de preços dos imóveis não nasceu da simples especulação em torno da valorização. Grande parte dos imóveis vendidos nos últimos anos era composta por lançamentos imobiliários, projetados para atender a uma população que passou a ganhar mais e teve acesso a crédito. Ela aproveitou a oportunidade não para investir, mas para melhorar seu padrão de moradia. As construtoras não atenderam à demanda, e os preços subiram. Esses imóveis estão ocupados. Não aguardam compradores.
Agora, o crédito se esgotou, e o número de compradores diminuiu. Construtoras que não souberam prever o fenômeno têm de liquidar suas unidades disponíveis, e investidores que não se prepararam para o longo prazo têm de baixar preços, não raro com prejuízo.
Daí para o estouro da bolha, há uma grande distância. Eis o que temos: 1) um esfriamento do mercado; 2) uma redução média de preços, mais para esvaziamento lento que para estouro; e 3) dificuldade maior de encontrar as oportunidades que ainda existem.
Quem comprou seu imóvel para morar não venderá. Sem negócios, os preços ficam mais para estagnação que para queda. A inflação se encarregará de aumentar a perda real. Os mesmos brasileiros que ignoraram a inflação e os custos de cartório atrás de grandes lucros nos últimos anos também ignorarão a inflação e não perceberão a perda maior. O problema existe, mas, para a maioria, doerá menos do que se imagina.
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Gustavo Cerbasi é consultor financeiro e autor de Casais Inteligentes Enriquecem Juntos (Ed. Gente), Como Organizar sua Vida Financeira (Elsevier Campus) e Os Segredos dos Casais Inteligentes (Ed. Sextante). 


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