Gustavo Cerbasi - Dicas úteis para quem pensa em comprar um imóvel na planta


É bem mais barato apostar em um imóvel que acaba de ser lançado. 

Mas quando surgir uma boa oportunidade – e ela pode estar próxima –, fique atento: há segredos no bom arremate. 

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 (Foto: Nik Neves)
O apartamento dos sonhos pipocou na sua frente, em forma de panfleto de lançamento. Metragem bacana, piscina, sauna, academia... A definição do paraíso descrita e desenhada. No estande de vendas, o preço é outro atrativo - geralmente mais baixo, inclui riscos e possíveis atrasos da construtora. É assim a paixão entre o comprador e o imóvel na planta, rápida e sem muito critério.

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No entanto, para dar os próximos passos, é preciso avaliar uma série de pontos. O mais importante deles é se você vai conseguir honrar o pagamento. E não pense apenas no seu bolso. O cenário econômico do país é item essencial da análise. Preços altos, taxas e problemas com financiamento podem te afastar das chaves sonhadas no meio do processo.
O momento, por exemplo, é de poupar para a compra, segundo o consultor de finanças Gustavo Cerbasi, autor de livros como Investimentos Inteligentes (editora Sextante, R$ 39,90). “Ano de Copa é de pouco dinheiro disponível, principalmente para a compra de imóveis. No segundo semestre, a tendência é encontrar boas barganhas. As construtoras precisarão de dinheiro vivo.”

O economista e professor da Escola de Economia da FGV-SP Samy Dana reafirma o conselho. Os preços chegaram a um ápice, mas devem melhorar gradativamente – e você pode ir se preparando. “Já soube de descontos de até 25% neste ano. No ano passado, eram de 8% a 10% apenas, então, é um sinal de que os valores começam a cair.” Sua dica é: “Se encontrar uma boa oportunidade, cheque o atraso médio das obras da construtora, sua reputação, e avalie quantas unidades do empreendimento ela vendeu. Se não forem muitas, cuidado. Ela só começará a erguê-lo quando boa parte estiver vendida”, alerta.
Dribladas essas etapas e as que listamos nas páginas a seguir, é hora de ir atrás de um bom negócio entre os 940 apartamentos na planta à venda em São Paulo, segundo dados em fevereiro do Secovi-SP. Quem estiver bem-informado saberá identificar uma oportunidade única. “O tempo de venda está maior atualmente, então, é possível pesquisar mais sobre a construtora, antes de fechar, e comprar com segurança”, diz o economista-chefe do órgão, Celso Petrucci.
 (Foto: Nik Neves)
1 | Construtora
Investigar seu histórico é um bom início. “Procure saber sobre a qualidade das obras e a capacidade de a empresa resolver problemas, que sempre existem. A recomendação básica é iniciar a consulta pelo Procon e pelo site Reclame Aqui”, indica o economista Gustavo Cerbasi. Caso sua compra seja direto com a incorporadora, foque também em quem vai construir. “Algumas empresas terceirizam a construção ou mudam de construtora no decorrer da obra e isso pode trazer prejuízos”, explica Rodrigo Karpat, advogado especialista em direito imobiliário.
2 | Localização
Analise se o bairro é bom. Quando chove, alaga? Como é o trânsito local? Visite-o à noite para saber se é bem iluminado, veja as opções de serviços e mercados próximos, se há fácil acesso a transporte público. Verifique ainda se o imóvel está virado para a face norte, se receberá luz natural quando for construído e se o local tem potencial de valorização, com futuros projetos de melhorias na infraestrutura. “As melhores fontes de pesquisa são o site do Secovi-SP e o Plano Diretor do Município”, sugere Cerbasi. Ele completa: “Não espere fazer bons negócios em bairros perfeitos. Os melhores negócios são feitos em bairros que serão bem melhores daqui a quatro ou cinco anos”. Rodrigo Karpat recomenda verificar quais serão a empresa administradora e o valor do condomínio.

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 (Foto: Nik Neves)
3 | Negociação
Ao contrário do que se pensa, ela começa meses antes do lançamento do imóvel. “É preciso saber o valor do metro quadrado do bairro, o custo de projetos similares, e ter uma noção do preço justo para um futuro empreendimento”, sugere Cerbasi. Isso porque, após o lançamento, o tempo para pensar é curto, principalmente se o imóvel estiver dentro de um preço justo. “Se for lançado caro, as vendas se arrastarão por algumas semanas, e aí haverá espaço para o consumidor ofertar preços menores do que o pedido na tabela”, diz o economista, que acrescenta: caso você tenha mais de 40% do valor para dar de entrada, chore por descontos generosos. O economista Samy Dana faz outro alerta: desconfie, na negociação, de artimanhas exageradas no plantão de vendas, com festa e almoço de graça. “É sinal de que a empresa está precisando vender logo”, considera.

4 | Memorial Descritivo

É importantíssimo saber o que o imóvel oferece. A metragem exata e a qualidade dos acabamentos, por exemplo, são descritas nesse documento oficial, e às vezes, escondidas em asteriscos dos panfletos de vendas. “O memorial descritivo deve ser objetivo e sem muitas possibilidades de marca. Evite comprar de construtoras que não primam pela qualidade. Os reparos após a entrega são o principal motivo de briga entre consumidores e construtoras”, alerta Gustavo Cerbasi.
5 | Entrada
Prepare-se desde já. É preciso ter nada menos que 40% até a entrega das chaves, contando com o saldo no FGTS. Se não chegar a esse valor, terá dificuldades para que o financiamento seja aprovado. “Caso a construtora aceite um montante inferior, é sinal de desespero pela venda, e isso pode ser prenúncio de dificuldades pela frente”, adverte Cerbasi.

6 | Contrato

Todas as condições acordadas na proposta e verbalmente no plantão de vendas devem estar nesse documento. Mas, cá entre nós, aquele texto burocrático é mesmo difícil de ser lido e entendido. Então, peça a ajuda de um advogado para evitar pegadinhas. “É de suma importância essa consultoria. O profissional vai verificar as condições de pagamento, reajustes e prazo de entrega, entre outros”, aconselha o advogado Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário e consultor em condomínios.
 (Foto: Nik Neves)
7 | Decorado
Só faça essa visita depois que decidir que a compra é viável. “Antes disso, a visita ao decorado não passa de um apelo de vendas, que leva à compra por impulso”, afirma Cerbasi. Ao chegar lá, tenha em mente: que se trata apenas de uma sugestão da construtora, não é o que você vai receber. A designer de interiores Cristina Barbara, que já fez mais de 250 decorados ao longo da carreira, ensina o que observar. “Cheque a profundidade de espaços para os armários; veja se o espaço do aquecedor no lavabo está previsto; e avalie a altura da laje, já que a construtora faz o que quer”. Cuidado ainda com truques usados para aumentar o espaço: espelhos, passagens sem porta, terraço sem esquadrias, pé-direito mais alto do que o entregue são alguns elementos que podem levar à ilusão.

8 | Atrasos
Sim, é possível se precaver deles. No contrato, o prazo de entrega deve estar bem claro, mas, além dele, veja se há cláusula de prorrogação por mais 180 dias para entrega. Após esse tempo, o ideal é que conste uma multa por atraso, segundo o advogado Rodrigo Karpat. “Mesmo que não conste a multa, a Justiça tem decidido por pagar 1% do valor do bem como indenização ao comprador”, explica.

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9 | Condições de pagamento
É importante checar as formas de pagamento oferecidas, as parcelas e a incidência de juros, antes de fechar negócio. De olho nisso, calcule bem. Nada de comprometer mais de 30% da renda total da família com o novo apartamento, de acordo com o Secovi-SP. Lembre-se: dívidas assumidas para compra de um carro na mesma época, por exemplo, podem impactar na conta.

10 | Financiamento bancário
É preciso avaliar antes se você pode fazer o financiamento, alerta o advogado Rodrigo Karpat. “Muitos compradores não têm condições de obtê-lo por não conseguirem comprovar renda na hora de receber o bem. Por fim, devolvem o imóvel”, explica. Outra boa dica é saber que a escolha do banco que fará a transação é sua, e não da construtora. Se ela exigir que seja feito com apenas um banco, configura venda casada, segundo o Procon - e essa é uma queixa comum no órgão.

11 | Índices de reajuste
Conheça bem as taxas e os reajustes que podem afetar sua compra. Os valores das prestações pagas durante a construção podem ser diferentes das parcelas de financiamento restantes. Até pegar as chaves, o saldo devedor é corrigido mensalmente pelo Índice Nacional de Custo da Construção, INCC, ou Custo Unitário Básico da Construção Civil, CUB. Após a liberação do financiamento, inclua outros custos na planilha: o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, ITBI, e as taxas de registro cartorárias. Juntas, elas correspondem a cerca de 4% do valor do imóvel, segundo o Secovi-SP.

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TEXTO CAROL SCOLFORO, revistacasaejardim.globo.com


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