FII: Fundo de Investimento Imobiliário

O que você acha de ser proprietário de um imóvel, receber mensalmente os alugueis sem problemas de inadimplência e com valores acima do mercado? E se esse imóvel for um shopping, hotel ou empresarial? E se, além disso tudo, os rendimentos forem isentos de imposto de renda?
Você pode pensar que só conseguiria isso se fosse muito rico e ainda por cima sonegasse impostos, mas está enganado. É exatamente essa a proposta dos FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário), que apresentarei neste artigo.

O que é?

O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um veículo de investimento em imóveis com o objetivo de conseguir retorno pela exploração de locação, arrendamento, venda do imóvel e demais atividades do setor imobiliário.
Do patrimônio de um fundo, podem participar um ou mais imóveis, parte de imóveis, direitos a eles relativos, entre outras opções. Na maior parte dos FII’s o investimento se resume a comprar um imóvel para receber a renda do aluguel e se aproveitar da valorização.

Por que investir?

Existem várias vantagens tanto do ponto de vista da comodidade quanto fiscais. As principais são:
  • Substituir o investimento complicado em imóveis de aluguel, sem se preocupar com inquilino;
  • Receber aluguéis sem pagar Imposto de Renda e com a comodidade de investimento da Bolsa de Valores;
  • Diversificação da carteira, com investimento com boa equação de risco e retorno.

Investimento Imobiliário

O investimento em FII que aplica em imóveis, na prática, é bastante similar à compra de um imóvel pelo investidor, com vantagens substanciais, como pode ser visto na tabela a seguir:

Compra de Imóvel Investimento em FII



Simplicidade
Investidor precisa se preocupar, entre outras coisas, com escrituras, certidões, ITBI, locação, vacância, reforma, cobrança
Por meio do Home Broker o investidor negocia as suas quotas sem se preocupar com burocracia e dia-a-dia do investimento
Liquidez
A venda depende de diversas variáveis e complicações que tornam a venda rápida de um imóvel uma tarefa difícil
As quotas são negociadas em bolsa, mitigando o risco de não se conseguir vender o ativo, além de ser livre das complicações burocráticas
Custos
A média cobrada pelo corretor de imóveis para realizar a venda é de 6%
O investidor paga apenas 0,5% de corretagem (pode variar, dependendo da corretora escolhida) para transacionar suas quotas no mercado
Fracionamento
A compra de um imóvel diretamente implica dificuldades de se dividir o aporte com outros investidores, bem como, realizar venda parcial de imóveis
O investimento em FII pode ser fracionado em quotas e o investidor pode comprar/vender mais ou menos de um imóvel, tornando o investimento acessível a mais investidores
Vantagem Fiscal
Os aluguéis provenientes dos imóveis de propriedade direta são tributados pelo IRPF
Não há incidência de IR sobre o rendimento distribuído pelo fundo, o que aumenta o retorno
Risco
A propriedade de um imóvel faz com que o seu proprietário fique exposto ao risco de vacância e inadimplência
O FII investe em grandes empreendimentos, com diversificação de inquilinos, não dependendo da qualidade financeira e presença de um só inquilino
Gestão
O proprietário de um imóvel de aluguel, em geral, não tem tempo para observar o dia-a-dia do imóvel e encontrar maneiras de melhorar os seus ganhos
O fundo possui escala de recursos suficiente para contratar profissionais especializados no setor que irão otimizar a rentabilidade
Imóveis
O investidor fica restrito aos ativos que consegue encontrar e à qualidade de imóvel correspondente ao montante de que tem disponível
O FII pelo seu volume tem acesso a grandes empreendimentos de primeira linha, que, sozinho, o investidor não conseguiria acessar

Distribuição dos resultados

Os FIIs ao final do período determinado em seu regulamento (em geral, ao final do mês) apuram o resultado que deve ser distribuído aos quotistas. Por determinação legal, os FIIs devem distribuir pelo menos 95% de todo lucro que auferir no mês.
Assim ao final de cada período o investidor recebe o rendimento como se fosse o aluguel. A valorização do imóvel corresponde à valorização da quota, ou seja, ao ganho de capital observado por meio da cotação que evolui no mercado.

Quais os FII’s disponíveis no mercado?

Como investir?

A forma de investimento é similar ao investimento em ações, através do home broker, com a vantagem de ter um risco bem menor. Para isso, basta se cadastrar em qualquer corretora (confirme antes com o assessor de investimento essa possibilidade) e realizar as primeiras operações.

Rentabilidade

Os FII’s renderam entre 8,5% a 10% nos últimos 12 meses, apenas com os alugueis. Lembre-se que eles são isentos de imposto de renda e ainda tem característica. Se levar em consideração os valores pagos mensalmente mais a valorização do fundo (valor da cota), o rendimento médio sobe para entre 20% e 30% no mesmo período, com alguns, como o ABC Plaza Shopping, superando os 60% (dados referentes à abril/2010).
É importante ressaltar que apenas o rendimento mensal é isento do imposto de renda. O lucro obtido pela diferença entre o preço de compra e o preço de venda é tributado como uma operação no mercado de ações, ou seja, 20% de imposto de renda sobre esse lucro.
Ficou alguma dúvida? Já investem nesses fundos? Preferem o investimento em imóveis? Deixe um comentário e participe dessa discussão!


Imagem de Rafael Seabra

Rafael Seabra

Rafael Seabra é educador financeiro, MBA em Finanças, editor do Quero Ficar Rico, um dos sites de maior audiência do país na área de Educação Financeira, e autor do livro Como Investir Dinheiro. via site Quero Ficar Rico.


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